주택법과 그 시행령을 근간으로 주민의 다수결에 의해 정한 공동주택관리규약에 엄연히 명시가 된데도 불구하고 이를 지키지 않음은 물론 행정력조차 미치지 않는 등으로 공동주택에서 벌어지는 비리의 원흉이 되고 있다.

특히 5000만 한국인구의 절반이상이 공동주택에 살지만 국토해양부와 광역 및 지방자치단체가 주택법과 시행령-공동주택관리규약-아파트주민이 의결한 규약집의 관리를 각각 맡고 있지만 해당 주민이 문제를 제기하지 않으면 수년간 그대로 파묻히고 잊혀져 버린다.

또한 대다수의 주민이 시간과 지식 등에서 여유가 없는 등으로 공동주택에서는 이사, 감사 등 각각의 역할이 있지만 특정되지 않는 규약에다 대다수의 입주자대표회의(이하 ‘입대의’)가 비전문가들로 구성됨에 따라 비리의 온상이 된다는 것이다.

뿐만아니라 연간 수억에서 수십억에 달하는 수입과 지출이 이루어지는 아파트관리회계에서 통상 200만원 이상의 경우 구매계약을 결정하는 근거인 입대의의 회의록은 속기사가 아닌 등으로 제대로 기록될 리는 만무하다.

더군다나 다양한 이익집단으로 이루어진 재건축조합이 주관한 아파트단지의 경우 특정 세력이 결집해 고의적으로 입주민 전체의 이익보다 자기세력의 이익을 노릴 경우 속수무책인 상태가 벌어진다.

1700여세대에 입주한 지 3년여가 되는 포항 모 아파트단지의 경우 50여일을 늦게 입주한데다 누수와 각종 부실 등으로 입주전 입주예정자모임(이하 ‘예정자’)이 결성됐다.

특히 예정자는 ▲지체보상금 ▲준공예정일이 늦어 발생한 이주비를 포함한 각종 비용 ▲기타 주민의 편의시설 등에 대해 “입주민에게는 그 어떤 통보없이” 준공승인 직전에 시공사와 합의서를 주고 받은 후 이를 공증까지 했다.

하지만 이 공증서는 입주 후까지 대표회장인 예정자시절의 대표회장이 입주 후 1년여동안 혼자서 보관하며 공개하지 않음은 물론 시공사와의 합의서에 명시된 10억여원가량으로 추정되는 지체보상금 등에 대해 약속일의 지급이 이루어지지 않았는데도 예정자대표는 꿀먹은 벙어리 행세로 자금난에 빠진 시공사를 도왔던 것이다.

또한 시공사가 부도가 난, 입주 후 1년여 동안 ‘지체보상금 등의 청구’에 대해서는 법적효력을 갖춘 ‘내용증명’에 의해 한 번도 이루어지지 않았던 것이다.

더군다나 예정자시절 시공사와 합의서에 서명을 한 상당수의 사람을 비롯해 시행사인 조합의 임원과 대의원출신 및 그 가족이 동대표이자 입대의의 주요 지위를 독차지하며 구매계약의 근거가 되는 회의록 작성은커녕 관리주체인 아파트관리소가 보관하도록 명시된 주택법을 위반하며 대표회장이 보관하던 중 이마저도 분실한 것으로 밝혀졌다.

이에 소문을 들은 특정 동대표의 ‘회의록 열람신청’에는 이핑계저핑계에 하물며 패거리로 이루어진 입대의가 대표회의에서 의결까지 거치는 ‘열람불가’ 등으로 2년여를 끌다 확인한 바에 따르면 조작한 회의록으로 드러난 것이다. 특히 수명의 입주민이 열람을 신청해 제시한 회의록은 사실이 아닌데도 진위여부를 확인하기에는 한계가 있어 ‘회의록 분실’의 소문은 거짓아닌 거짓으로 매도가 되었던 것이다.

이러다 보니 한해 50여억원의 관리비 징수와 지출이 이루어졌지만 월10여만원의 회의비를 받는 감사(監査)를 정해놓고도 2년여동안 한차례도 감사가 이루어 지지않았음은 물론 감사를 할 생각도 하지 않았던 것이다.

감사는 월 또는 분기, 반기별 해당 관리비 중 지출영수증과 회계자료 대조작업을 해야함에도 하지 않았음에도 그 누구도 문제삼지 않았는데다 2년간 4명의 관리소장을 비롯해 수시로 바뀌는 경리직원 등 관리주체의 인원선발에 서류제시는커녕 패거리 입대의의 주요 임원만 정보를 가지고 특정 동대표를 비롯해 입주민을 유린한 상태다.

뿐만아니라 2년여 동안 한차례도 이루어지지 않은 회계감사 작업은 조합의 임원 출신 등이 적극나서 500여만원을 투입해 공인회계사를 통한 외부감사를 했지만 되돌려주지 않아도 될 2억여원의 발전기금이 부채에 계상되는 바람에 이상한 손익계산서와 대차대조표가 되었으며 주요 구매계약 사항이 빠져있어도 대부분의 입대의 의결사항이 그러했듯 1인을 제외한 그 누구도 이상유무에 대해 나서지 않았던 것이다.

여기에다 시공사는 분양가 기준 200여억원어치의 미분양아파트를 부도 1년여전 1년여간에 소유권신탁으로 시행사인 조합소유였으며 입대의의 일부 동대표는 이를 알고 있었으면서도 ▲2억여원의 미분양세대 관리비 연체 ▲케이블TV수신료, 화재보험가입 ▲엘리베이터유지/보수 등 과잉 지출에도 입주후 1년여간 관리주체였던 위탁관리회사의 부당한 계약에 대해 환수노력은 커녕 이를 묵인했다.

더군다나 입주 후 1년간 관리주체인 위탁관리회사는 시공사나 시행사에 회수기회가 있었으면서도 세금과 각종 업체가 법조치한 부동산에 비용만 낭비한 후순위의 형식적인 법조치로 주의의무를 게을리했으며 일반인이 분양한 새대가 입주 직후부터 연체를 했지만 이 역시 적기에 강제집행을 하지않는 등에다 관리주체의 ‘입대의’에 보고는커녕 2년여 만에 경매가 된 후 공동공간의 미납관리비 260여만원을 입주민의 주머니에서 지출토록 의결하는 등 이 아파트대다수의 동대표는 시공사, 시행사 하물며 위탁관리회사까지 봐주는 듯한 인상이라는 것이다.

특히 주택법시행령과 공동주택관리규약 등에는 200만원과 3000만원이상 구간의 구매계약 중 ▲2400여만원짜리의 하자진단 ▲2년연속 2500여만원씩 5000여만원이 집행된 소방설비점검과 보수 ▲단지출입용 차량카드 구입 등에 입대의의 의결은 커녕 공개입찰이 이루어지지 않는 등에도 그 누구도 문제를 삼지 않았던 것이다.

이에 “제대로 된 회의록 작성을 못하면 의사결정의 근거가 되는 회의장면의 음성녹음 등을 주장”하는 특정 동대표의 수차례의 제안에 대해서는 이구동성으로 반대를 하는 것은 물론 이들은 견제도 없이 그대로 2기체제로 넘어와 또다시 불법을 자행하고 있지만 부도난 시공사의 미시공오시공 분야에 대해 공기업인 대한주택보증(주)와 함께 최근 공개입찰도 하지않은 체 선정된 업체에 의해 또다시 공사가 진행되고 있다.

이상과 같은 무수한 불법들로 인해 특정 동대표는 수년간에 걸쳐 검찰에 여러차례 진정을 했지만 그 때마다 담당자가 바뀐 검찰과 경찰은 주택법과 시행령, 관리규약 등에 특정된 사안조차도 피의자의 답변만 수용한 체 증거부족 등으로 무혐의 결정이 반복된 상태다.

더군다나 입주 후 2년이 지났는데도 1000만원 이상의 발코니확장 등의 비용에 대해 10%만 납입한 조합의 등기된 임원은 ‘의제공무원’으로 엄연한 특혜를 받았지만 이마저도 문제로 삼지 않는 등 주택법과 관리규약은 있으나마나한 법으로 전락했다.

이러한 문제의 근본원인 중 가장 핵심사항은 의사결정의 근거가 되는 입대의의 회의록이지만 이에 대해서는 공동주택 관련 상위법의 주관자인 국토해양부는 물론 입주민이 결정하는 공동주택관리규약의 표준안을 만드는 광역자치단체와 이를 관리하는 지방자치단체 조차 대책을 세우지 못하는 상태다.

한편 수년간의 아파트단지와 관리주체에서 벌어지는 부정과 비리를 지켜본 A씨는 ▲세대수, 관리비수입과 지출금액 볼륨 등을 기준으로 ▲회의장면의 녹음과 녹화 등이 명시된 주택법과 시행령으로 제개정 ▲회계, 회의록 등 아파트단지의 주요 자료에 대해 해당 행정기관의 정기적인 관리감독이 이루어진다면 공동주택의 투명한 회계와 집행 및 그 의사결정이 가능할 것이라고 밝혔다.

이와함께 입대의가 작성하고 관리주체가 보관하는 주요 자료에 대해 불법폐기와 조작을 방지하기 위해 ▲일련번호를 갖춘 표준화된 각종 관리대장을 만들어 비리와 불법이 난무하는 공동주택단지 관리의 전문화와 선진화, 시스템화가 필요함을 덧붙였다.